山东打响2020年开发企业管控第一枪！为规范房地产开发行为，维护房地产市场秩序，山东省公布了《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》，细则对开发企业一、二、三、四级及暂定资质条件及业务范围进行了明确规定。重点从开发运营时间、开发竣工面积、施工面积、建筑工程质量、专业管理人员数量、职称人员数量、质量投诉率、工程质量事故等维度全面约束。

同时，细则要求开发企业名称应当有“房地产开发、建设、置业”等字样，体现房地产开发经营行业特征，不得使用容易引起歧义的用语。

开发企业还需依据各自资质等级，在业务范围内从事房地产开发经营业务，规定一级资质开发企业建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产项目，二级资质可以在山东省内承揽房地产项目，三级及以下资质则只能在所在设区的市范围内承揽房地产开发项目。

其中，二级资质及二级资质以下的房地产开发企业只能承担建筑面积25万㎡以下的开发建设项目。

最为严格的是，细则还对开发企业的不良行为与开发资质挂钩。明确规定对捏造散布涨价信息，恶意炒作、哄抬房价行为，捂盘惜售或变相囤积房源行为，无证销售行为，未达到销售条件变相收取费用行为，未明码标价、在标价之外加价、捆绑销售行为，验收不合格交付行为等，只要2年内有3次以上行政处罚，将根据情节进行降低资质、吊销企业开发资质等不同程度的处罚。附：《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了规范房地产开发行为，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》，结合我省实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于在本省行政区域内依法设立、具有企业法人资格、从事房地产开发经营活动的企业（以下简称“开发企业”）。

第三条开发企业应当按照本实施细则申请核定、延续开发企业资质。未取得开发企业资质证书（以下简称“资质证书”）的企业，不得从事房地产开发经营活动。

第四条省住房城乡建设主管部门负责全省开发企业的资质管理工作；设区的市、县（市、区）人民政府指定的主管部门按照职责分工，负责本行政区域内开发企业的审批和监管工作。

第二章资质条件和业务范围

第五条开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级和暂定资质。

第六条一级资质条件按照《房地产开发企业资质管理规定》确定的标准执行。

第七条二级资质条件如下：

（一）从事房地产开发经营3年以上；

（二）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；

（三）连续3年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％；

（四）在建房屋建筑施工面积10万平方米以上；

（五）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于15人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

（六）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；

（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3％以下；

（九）未发生过重大工程质量事故。

第八条三级资质条件如下：

（一）从事房地产开发经营2年以上；

（二）近3年房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上；

（三）连续2年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％；

（四）在建房屋建筑施工面积4万平方米以上；

（五）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

（六）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；

（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4％以下；

（九）未发生过重大工程质量事故。

第九条四级资质条件如下：

（一）从事房地产开发经营1年以上；

（二）近3年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（三）已竣工建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％；

（四）在建房屋建筑施工面积3万平方米以上；

（五）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

（六）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；

（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5％；

（九）未发生过重大工程质量事故。

第十条开发企业（集团公司除外）名称应当有“房地产开发、建设、置业”等字样，体现房地产开发经营行业特征，不得使用容易引起歧义的用语。

第十一条新设立的开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，向注册地市主管部门申请暂定资质。

第十二条申请暂定资质的开发企业应当具备以下条件：

（一）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

（二）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

第十三条申请暂定资质的开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）企业法人营业执照副本；

（二）企业法定代表人的职称证件，经济、技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书和身份证，建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员职称证书、身份证和申报日期前最近连续3个月社会保险缴纳凭证和住房公积金缴存证明；

第十四条《暂定资质证书》有效期1年。经开发企业申请，审批部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过3年，具体延续程序按《行政许可法》有关规定执行。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。

第十五条开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满30日前向审批部门申请核定资质等级。审批部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。

第十六条开发企业在申请二级及以下资质核定或资质延续时，有关业绩、人员的认定标准如下：

（一）所申报的开发经营业绩应当与房地产开发项目手册的记载一致；

（二）按照省有关规定实施住宅全装修的项目和装配式建筑项目，经设区市行业主管部门认定真实有效的，已竣工房屋建筑面积或者在建房屋建筑施工面积按项目实际面积的1.2倍计算；获得“广厦奖”、住建部装配式建筑科技示范、住建部A级住宅性能认定的项目，已竣工房屋建筑面积按项目实际面积的1.5倍计算。以上2类面积计算不叠加；

（三）开发企业负责开发建设的保障性安居工程项目，已竣工房屋建筑面积或者在建房屋建筑施工面积按项目实际面积的1.2倍计算；

（四）开发企业子公司的专业人员不计入持股公司，开发业绩按照持股比例计入持股公司，但持股比例应大于50%；

（五）开发企业临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。返聘、退休人员最多不超过3人，年龄不超过70岁。

第十七条开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：

一级资质开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《开发企业资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。

二级资质可以全省范围承揽房地产开发项目，三级资质及三级资质以下的房地产开发企业仅能在所在设区的市范围承担房地产开发项目。

第三章资质申请和许可

第十八条一级开发企业资质由企业注册地所属审批或行业主管部门对企业有关申报材料与原件是否一致，以及企业是否存在不良信用记录情况进行核验，省住房城乡建设主管部门初审，报国务院住房城乡建设主管部门审批发证。

济南、青岛、烟台以外的城市二级资质由项目所在地县级以上人民政府审批或行业主管部门出具审查意见、企业注册所在地设区市审批或行业主管部门初审，省住房城乡建设管理部门审批发证。

济南、青岛、烟台二级资质及二级资质以下企业的审批办法由设区市行业主管部门制定。

济南、青岛、烟台以外的城市三级、四级、暂定资质由注册所在地设区市审批部门审批发证，报省住房城乡建设主管部门备案。

在省市场监管部门新注册的开发企业，由企业注册地所在设区市审批部门审批发证。

第十九条开发企业有下列行为（其中3-8项，近2年内受到3次及以上行政处罚）或其他严重不良信用行业的，资质许可机关不予批准资质核定申请；二级及以下资质存续期间有下列情形之一的，由原资质许可机关根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚；一级资质存续期间有下列情形之一的，由省住房城乡建设主管部门提请国务院住房城乡建设主管部门，根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚：

（一）近5年内工程质量合格率未达到100%；

（二）近5年内发生过重大及以上工程质量事故；

（三）捏造或散布涨价信息，恶意炒作、哄抬房价；

（四）捂盘惜售或变相囤积房源；

（五）未取得预售许可证预售商品房；

（六）不符合商品房销售条件，收取或变相收取定金、预订款等费用；

（七）未明码标价、在标价之外加价、捆绑搭售等方式销售商品房；

（八）将未组织竣工综合验收、验收不合格的房屋交付使用或者对不合格的房屋按合格验收的；

（九）组织或参与非法集资，查证属实；

（十）因拖欠工程款导致施工企业拖欠农民工工资，引发集访、群访；

（十一）因违反工程质量标准或疏于管理造成工程质量低劣，引发集访、群访；

（十二）其他违法违规行为。

第二十条开发企业申请核定一级、二级、三级、四级资质的，应当提交以下材料：

（一）资质等级证书正、副本；

（二）企业法人营业执照副本；

（三）上年度资产负债表；

（四）建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员职称证书、身份证和申报日期前最近连续6个月社会保险缴纳凭证和住房公积金缴存证明；

（五）开发项目质量保证体系及其执行情况说明，《房地产开发项目手册》执行情况说明，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本；

（六）已竣工项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案文件；

（七）在建项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

（八）子公司项目除提供已竣工、在建项目材料外，还需提供子公司的法人营业执照副本、房地产开发企业资质等级证书正、副本、市场监管部门出具的企业机读档案登记资料，以及对子公司相应项目的工程质量、信用评价、矛盾纠纷处理、业绩不再重复使用等承担连带责任的书面承诺。

第二十一条在资质证书有效期内，开发企业的名称、地址、注册资本、法定代表人等发生变更的，应当在市场监管部门办理变更手续后30日内，提交以下材料申请办理资质证书变更：

(一)企业名称变更

1.市审批部门的初审意见（红头便函）；

2.房地产开发企业资质证书变更申请报告；

3.盖有企业公章的变更后营业执照副本复印件；

4.原资质证书正、副本原件及复印件；

5.股东会决议；

6.公司章程（或章程修正案）；

（二）法定代表人变更

1.市主管部门的审批意见（红头便函）；

2.房地产开发企业资质证书变更申请报告；

3.盖有企业公章的变更后营业执照副本复印件；

4.原资质证书正、副本原件；

5.法定代表人的任职文件及身份证复印件；

6.股东会决议；

7.若公司章程明确法定代表人的具体姓名的，需提供公司章程（或章程修正案）；

（三）补办正、副本

1.房地产开发企业资质证书补办申请报告；

2.企业资质证书副本复印件1份；

（四）整体改制及企业内外资性质变更

1.市审批部门的初审意见（红头便函）；

2.房地产开发企业资质证书变更申请报告；

3.企业改制方案及主管部门的批复文件；

4.市场监管部门出具的变更核准通知书（或原企业注销核准通知书及新设立核准通知书）；

5.盖有企业公章的变更后营业执照副本复印件；

6.原资质证书正、副本原件；

7.股东会决议；

8.公司章程（或章程修正案）；

（五）合并、分立、跨省异地变更

1.市审批部门的初审意见（红头便函）；涉及跨省异地变更的，需迁出和迁入市主管部门的审批意见；

2.房地产开发企业资质证书变更申请；涉及合并、分立的，需原资质注销申请；

3.市场监管部门出具的变更核准通知书（或原企业注销核准通知书及新设立核准通知书）；

4.盖有企业公章的营业执照副本复印件（变更前、后）；

5.原资质证书正、副本原件；

6.股东会决议（含原企业和新企业）；

7.公司章程或章程修正案（含原企业和新企业）；

第二十二条开发企业合并的，合并后存续或者新设立的开发企业可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。

开发企业分立的，分立后开发企业的资质等级，应当根据实际达到的资质条件，按照本实施细则重新申请核定资质等级。

开发企业改制的，应当按照本实施细则重新申请核定资质等级。

第二十三条实行开发企业资质延续制度，一、二、三、四级资质有效期为3年。

第二十四条资质有效期届满，企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，按原资质等级核定程序，申请办理资质延续手续。

符合下列条件的企业，经资质许可机关同意，有效期予以延续：

（一）资质有效期内遵守有关法律、法规、规章，无本实施细则第十九条所列情形；

（二）管理和技术人员等满足资质条件要求；

（三）资质有效期内，一级、二级、三级资质企业房屋建筑面积累计竣工分别在30万、10万、5万平方米以上，四级资质企业的房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；一级、二级、三级、四级资质企业的在建房屋建筑施工面积分别在15万、5万、3万、1万平方米以上。

第二十五条对于不符合资质延续条件或者有不良经营行为的企业，由审批部门予以降低资质等级或者注销资质证书。

因降低资质等级导致在建项目超出现资质等级承担规模或承揽范围的，允许企业在现有资质等级条件下完成该在建项目。

开发企业出现应当被吊销、注销资质证书的情形，或者有效期不再延续，但尚有开发项目未完成的，由企业注册地地设区市审批主管部门核发暂定资质，明确限定项目开发经营，即在资质证书中注明“仅用于XXX项目开发经营，不得用于开发经营其他项目，XXX项目开发经营完毕，资质证书作废。”资质证书每年核定一次，直至限定项目开发经营结束。限定项目的开发经营不受暂定资质承担规模和承揽范围的限制。项目尚未完成竣工综合验收的，企业人员条件不得降低；项目有分期开发情形且下一期尚未开始实施的，不得发放施工许可，已办理施工许可的，不得发放商品房预售许可；该企业的持股母公司和持股子公司，三年内不得晋升资质等级，从严审批资质延续；经调查确认企业恶意取得限定项目开发资质的，该企业记入房地产行业信用管理黑名单，企业法定代表人、相关负责人及高级管理人员同时实行行业任职限制，实行行业任职限制的人员在进入其他房地产开发企业从业时，降低再就业企业房地产行业信用等级，三年内不得晋升资质等级，从严审批资质延续。

第二十六条任何单位和个人不得涂改、倒卖、出租、出借以其他形式非法转让资质证书。

开发企业遗失资质证书，应当在公众媒体上声明作废后，向原资质审批部门申请补领资质证书。

第二十七条资质证书使用国务院住房城乡建设主管部门统一监制的证书，分为正本和副本，正、副本具有同等法律效力。

第四章监督管理

第二十八条县级以上审批和行业主管部门应当依照有关法律、法规和本实施细则，在开发企业资质有效期内，结合房地产开发项目手册、企业信用信息等实际情况对辖区内企业的资质许可条件及开发经营活动进行定期、不定期检查，每年随机抽查率不应低于20％，以加强对企业资质的动态监督管理。

检查中发现企业不再符合相应资质条件的，由审批部门通知企业限期改正，整改期限不少于一个月，整改过程中企业不得新申请资质。逾期不改的，由审批部门撤回其资质。

检查中发现企业其他违法违规开发经营行为的，违法行为发生地县级以上行业主管部门应当依法查处或转交其他有权主管部门进行查处，并将违法事实、处罚结果或处理建议及时告知该企业的资质许可机关，同时将处罚结果记入房地产企业诚信管理服务系统。

上级审批和行业主管部门应当加强对下级审批和行业主管部门资质管理工作的监督检查，要求改正资质管理中的违法行为。

第二十九条县级以上审批和行业主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查企业提供资质证书、开发经营业绩、质量管理、档案管理、财务管理等房地产开发经营相关材料；

（二）要求被检查企业提供企业法定代表人、业务负责人和其他专业管理、技术人员的身份证明、职称证书、社会保险交纳凭证和住房公积金缴存证明；

（三）进入被检查企业及其项目现场进行检查，查阅相关资料；

（四）责令改正违反有关法律、法规和本实施细则的行为。

县级以上行业主管部门依法对开发企业从事房地产开发经营活动进行监督检查时，应当将监督检查情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档。

第三十条县级以上审批和行业主管部门在实施监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍企业正常的生产经营活动，不得索取或者收受企业的财物，不得谋取其他利益。

有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。

第三十一条开发企业应当按照县级以上行业主管部门要求，及时报送房地产开发项目手册、企业信用信息等相关资料。

县级以上行业主管部门应当根据国家信用体系建设的统一要求，积极加强开发企业信用管理，建立多部门联动共享的开发企业信用管理系统，及时记录、公布企业的信用信息。

开发企业信用信息应当包括企业基本情况、开发经营业绩、工程质量和安全、合同履约等情况。被投诉举报查实和处理、处罚等情况应当作为不良行为记入其信用信息。

省住房城乡建设主管部门和设区市审批部门受理开发企业资质核定、延续申请时，应当告知行业主管部门，查验相应开发企业的信用信息，并作为资质审批的重要依据。

第三十二条开发企业取得资质后不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。被撤回资质的开发企业，可以根据企业实际达到的资质条件，重新申请核定资质。

第三十三条有下列情形之一的，审批部门根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销开发企业资质许可：

（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予开发企业资质许可的；

（二）超越法定职权作出准予开发企业资质许可的；

（三）违反法定程序作出准予开发企业资质许可的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人作出准予开发企业资质许可的；

（五）依法可以撤销资质许可的其他情形。

以欺骗、贿赂等不正当手段取得开发企业资质证书的，应当予以撤销。

第三十四条有下列情形之一的，审批部门应当依法注销开发企业资质，开发企业应当及时将资质证书交回审批部门：

（一）资质证书有效期届满未延续的；

（二）开发企业依法终止的；

（三）开发企业资质依法被撤销、撤回，或者资质证书依法被吊销的；

（四）法律法规规定应当注销资质证书的其他情形。

第三十五条违反本实施细则规定，依法应当给予行政处罚的，有县级以上人民政府审批和行业主管部门依据有关法律法规、规章的规定实施行政处罚。

第五章附则

第三十六条本实施细则由省住房城乡建设主管部门负责解释。

第三十七条本实施细则自2020年3月1日起施行，有效期至2023年2月29日。2017年2月4日省建设厅发布的《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》（鲁建房字〔2017〕3号）同时废止。